对楼盘的可购买性进行量化是非常难的，楼盘购买指数评分则是对预购房项目进行数字化评分的一种行之有效的量化工具。依靠它的打分，你可以使自己的买房决策变得理性。

　　楼盘购买指数评分表对楼盘从以下15个方面进行分析：1、位置交通与购房者易达性；2、周边环境成熟程度与配套及区域发展前景；3、平面结构与户型；4、楼盘的售价；5、项目内部配套；6、项目空间布局与景观设计；7、造型外观结构与外立面；8、公共部分装修；9、户内装修与配套；10、投资商与开发商品牌；11、物业管理；12、综合品质和品牌；13、已购房人群素质；14、物业费；15、环保指数（包括：室外噪音、绿化情况、朝向与采光、室外灰尘等）。

　　每个单项属性划分为A、B、C、D、E五个级别，每个级别的积分标准分别为：A=100分，B=85分，C=75分，D=65分，E =50分。此外，每个单项都分别有一个自己的权重，每个单项应将其级别分乘以权重，才是它的实际得分。各项属性的权重，是由来自营销推广一线的管理人员与购房者根据市场对各属性的关注程度来确定的。 记者杜筱欧制表黄敏

　　精明选房七步走

　　自我测评

　　根据自我家庭的储蓄、可获得的各类贷款以及从亲友处可获得的借款等因素，来估算自己的实际购买力，最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。

　　收集信息

　　可以从以下几种渠道获得购房信息：

　　媒体广告；亲友介绍；开发商或代理商邮寄、发送的宣传品；售楼书；现场广告牌；现场展示的样板房；房地产交易展示会；直接与房地产营销人员进行交流；其他途径，包括从房地产交易机构、咨询公司等处查询关于房地产交易的各种资料。

　　项目筛选

　　根据收集的购房更新信息和自己的需求，对相关信息进行筛选，确定重点楼盘。

　　实地查看

　　购房者根据所收集的购房信息，对欲购买的房屋进行实地调查。对房屋的建筑质量，装修标准、装修质量、附属设备是否完整，房间隔音效果如何，天花板、墙壁、地面、门窗以及内部设计是否合理等方面进行仔细考察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置情况进行了解。在实地查看过程中，购房者如果有无法调查的情况，或者在某方面心存疑问，可向现场售楼人员询问，真正做到心中有数。

　　确定目标

　　根据前面三个步骤，最终确定欲购房屋。

　　查询房屋合法性

　　房地产商在销售商品房时，应具备五证：即《国有土地使用证》、《建设土地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》或《商品房销售许可证》。

　　接触洽谈

　　购房者与开发商就价格、住房要求等具体问题进行协商。（记者：杜筱欧）

　　房屋买卖 要交这些税

　　购新房

　　要缴纳4种税费

　　问：购买新商品房需缴纳哪些税费？

　　答：购买新商品房涉及营业税、企业所得税、契税、印花税、城建税、基金及附加等。主要缴纳方式如下：

　　1、契税：按购房交易买卖价格×3％缴纳；若个人首次购买自用普通住宅，享受减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%，每人仅限一套。

　　2、印花税：按房屋买卖合同所载金额的万分之五缴纳。

　　3、转移登记费：住宅按套收取，每套80元；非住宅按宗收取，每宗240元。

　　4、专项维修资金：电梯公寓按27.5元/平方米缴存；非电梯住宅按22元/平方米收取。需要强调的是，凡是1999年以前已经取得了产权的房屋无须缴纳专项维修资金。

　　记者算账

　　按个人首次购买一套总价值50万元房屋计算，其所要缴纳的费用有：契税50万×1.5%=7500元；印花税50万×0.05%=250元；专项维修资金100平方米×27.5元=2750元；转移登记费：80元。合计税费10580元整。

　　购二手房

　　要缴纳5种税费

　　问：购买二手房（存量房）主要需缴纳哪些费用？

　　答：二手房买卖所涉及的各税种比较多。有营业税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税、城建税、基金及附加等。但是买卖双方缴纳的各不一样。

　　其中买方应缴纳的税费主要有以下这些:

　　1、契税：1.5%。按购房交易买卖价格的3％缴纳；若个人首次购买自用普通住宅，享受减半征收契税的优惠政策，适用税率为1.5%，每人仅限一套。交易双方确定的交易价格低于当地有关部门确定的房屋交易市场指导价的，由税务机关实行核定征收或按房屋交易市场指导价计征契税。

　　2、印花税：0.05%，按房屋买卖合同所载金额的万分之五缴纳。

　　3、交易手续费：住宅按建筑面积收取，每平方米3元；非住宅按成交价(或指导价)的0.35%收取。

　　4、转移登记费：住宅按套收取，每套80元；非住宅按宗收取，每宗240元。

　　5、专项维修资金：电梯公寓按27.5元/平方米缴存；非电梯住宅按22元/平方米收取(1999年以前已经取得了产权的房屋无须缴纳)：

　　记者算账

　　以一套100平方米，买入价格为30万元，卖出价格为50万元的高层电梯房，且该房为购买不足五年为例，购房者需缴纳契税50万× 1.5%=7500元；印花税50万×0.05%=250元；专项维修资金100平方米×27.5元=2750元；转移登记费80元；交易手续费100平方米×3元=300元；合计10880元。

　　卖二手房

　　要缴6种税

　　问：专卖二手房又该缴纳哪些税费呢？

　　答：转手二手房主要缴纳6种税费：

　　1、营业税，这又分三种情况，1、个人将购买不足五年的住房售出，按收取的房款和价外费用的全额缴纳5%的营业税。2、将购买时间超过 5年（含5年）的对外销售：非普通住房按售房收入减去购房原价后的差额缴纳5%营业税；普通住房免征营业税。3、个人销售二手商业用房，按售房收入减去购房原价后的差额缴纳5%的营业税。

　　2、个人所得税，这又分两种情况。一是对能提供完整、准确的房屋原值凭证，能正确计算房屋原值和应纳税额，实行据实征收。以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。另外对不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按转让住房收入额的1％实行核定征收。

　　3、土地增值税，个人转让二手房时，对既无评估价格，又不能提供购房发票的，税务机关将按核定征收率征收：对出售商业用房按1.5％征收；出售非普通住房按1.2％征收，普通住房按0.6%征收，居民个人转让普通住房暂免征土地增值税。注意，对居住满五年或五年以上的，免征土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收；居住未满三年的，按规定征收。

　　4、印花税，卖方按房屋买卖合同所载金额万分之五缴纳。

　　5、城建税，以缴纳的营业税税额为计税依据，税率为1%、5%和7%。

　　6、教育费附加税，以缴纳的营业税税额为计税依据，教育费附加率为3%，地方教育费附加率为1%，共4%。

　　记者算账

　　以一套100平方米，买入价格为30万元，卖出价格为50万元的高层电梯房，且该房为购买不足五年为例，转手者需要缴纳营业税50万× 5%=25000元；土地增值税50万×0.6%=3000元；印花税50万×0.05%=250元；教育费附加税25000元×4%=1000元；合计需要缴纳各种税费29250元。