了解一下近期上海商铺市场的租售价格现状，对从事商业地产的开发商和经营商大有裨益。

　　目前，上海商铺市场租售价格总体上呈两极分化态势。

　　据2008年第一季度统计，上海商铺市场销售成交均价为12000万元/平方米，比2007年12月上涨20%；成交铺位2465个，比2007年递增23%。4月份上海商铺成交量继续上升，但销售价格上涨幅度有所放缓。新建商铺市场销售成交均价为10320元/平方米，较3月下降约6%。

　　2008年以来，上海商铺市场总体供应量有所上升，但却是郊县多而中心城区“老牌商圈”少。目前上海市场的新建商铺大都来自于郊县区域，且多以大型商贸城为主。

　　上海商铺市场租金价格根据地段不同各有高低，“老牌商圈”一铺难求；郊县商铺有所过剩。2007年中心城区商铺租赁价格指数为2592.75点，相比2006年上涨2.96%。2008年第一季度租赁价格继续上升，平均上涨5-10%。4月以来，不少“老牌商圈”客户相比3月上扬30%，商铺租金提高约一倍，平均一天有2.95个需求记录。如古北黄金城道餐饮商铺4月租金每天每平方米是40元，比3月上涨15元。上海新建商铺4月新增供应面积为20.58万平方米，成交面积11.86万平方米；成交量为1071套，算下来平均每套面积110平方米。

　　估计未来上海商铺租售市场仍是几家欢喜几家愁，不少投资和租赁客均持观望态势。目前商铺市场进入传统淡季，加上近郊规模型住宅小区因市场观望而销售迟缓。无论是独立式商铺还是配套型商铺，供应和成交都陷入“有价无量”的境地。尤其是郊县地区集群开发的大型社区的配套商铺，由于销售受阻难聚人气，其租售状况更为尴尬。

　　四类商铺租售价格简介

　　2007年出现了“商铺租赁价格指数”，主要以性质和面积两大方面进行分类。商铺性质按照繁华、普通、社区、特色四类；商铺面积按照10至20平方米、30至40平方米、50至70平方米、90至110平方米四种规格分类。

　　繁华商业：该区域商铺的极端价格目前已接近国外同级水平，达到相当高的标准。除个别地区情况不容乐观外，总体上算下来单位均价还处在合理范围。2007年期间南京路、淮海路和徐家汇三大地区的商铺租价增幅最大，以靠近徐家汇商圈南丹路上一商铺为例，面积大都是10平方米左右，目前售价在110至120万元。尽管价格偏高，但投资者看重的不是单价而是这些市场的未来。该地段目前一间“熟铺”年租金约15万元，位置再好些的要20万元。而四川北路、五角场等一批次级繁华商业街区由于目前还在建设和调整之中，商铺租赁价格相对较低。

　　普通商业：这类地区的商铺租赁价格有高有低，高的每天每平方米5.2元，接近繁华商业街水平；低的不足3元，这些商铺长时间没有大的起色。目前上海市郊商铺市场供应量较大，但也是有好有差。较受欢迎的商铺大都集中在宝山、松江、金山等地，今年第一季度这些区域的商铺成交量位居上海市场前列。

　　社区商业：成熟社区商业区域商铺租金不断突破原来水平，如2003年社区商铺租金每天每平方米为1.7元，2007年上升到2.7元。但一批新开发的社区商铺由于尚处于培育期，租金只有1.1元，低于同类地段工业物业的租价。社区商铺租赁价格受社区居住人群影响较大，人气足商铺就兴旺，租赁价格也就上涨。反之，就相对低些。

　　特色商业(街区)：此类商铺近期正处于调整和扩展之中，商铺上限租金还没有完全体现出来。但是，由于这类商铺具有经营特色，租金也在逐步走高。尤其是区位较好、汇聚较多相关业态的特色商铺，更是吸引不少人气。

　　有关专家同时提醒，尽管目前商铺市场发展趋势良好，但由于整个市场投资环境尚欠火候，真正考虑投资还需谨慎。投资前多关注一下城市区域规划的制定、商铺所在区域的发展态势、区域市场的客流量和消费力水平等情况，尽力做些市场调查。投资者最关心的商铺价格、具体位置、铺面情况、面积大小、经营业务和周边环境等因素，最好货比三家后再决定是否“出手”。(思乡)