目前，房地产市场出现了前所未有的跳涨局面，开发商的楼盘促销手段有了一些微妙变化：从去年羞羞答答地“以送代降”变成了越来越多的直接打折；从一般是全款打9.9折变成了全款能打9折、贷款也能打9.9折。而在这种价格跳涨的带动下，销售也节节攀升，激起了市民的购买力
北京市链家房地产经纪公司对北京83个楼盘的调查显示世纪商贸广场，打折项目占调查项目的79.5%。在这部分打折项目中，全款打9.9折-9.8折占36.1%，打9.6折-9.7折占33.3%，打9.5折及以下的占22.2%；贷款打9.9折-9.8折占83.3%，打9.6折-9.7折占8.3%。
而在两三个月前，北京的大多数楼盘还是采取送物业费、装修费之类的价格暗降手段来促销，为数不多的打折楼盘也是全款打9.9折。如今，“满城尽是打折盘”可谓名副其实，昔日引领降价促销风潮的万科甚至成了“落伍者”云海大厦，越来越多的开发商采取了比其更“猛”的降价促销方式。
对此，开发商几乎众口一词：各种打折是正常的市场营销行为，北京房地产市场并不存在所谓的“拐点”。但是，在去年10月之前，想买到一套房子还得动用各种关系，购房人想获得打折优惠犹如登天。今昔比照，房地产市场的明显变化已毋庸赘言。
这种变化无疑是前期一系列调控综合作用的效果淮海国际广场，也折射了开发商当下的资金困局。万科负责人对此并不讳言，降价促销就是为了快速回笼资金。SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事长潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)也说，对房地产商来说，2008年就是资金为王。那些占有大量土地、缺少现金的房地产公司将面临银行紧缩货币、“两年不开发的土地要无偿收回”等政策的巨大考验。
目前的问题是，这种打折局面将持续多久，又将向何处演绎。
从今年以来的市场交易情况来看，各地楼市“回暖”乏力。北京统计局的数据显示，1至2月，北京市商品房现房销售面积38.1万平方米金钟大厦，期房销售面积51.8万平方米，同比分别下降15.9%和64%。更值得一提的是，2月北京市新建住宅销售价格指数为116.5%，涨幅环比回落0.7个百分点。上海某房地产研究中心的报告显示，3月上旬，上海一手商品住宅的成交量为36.92万平方米，同比下降了39.7%。
从购房人对房价的下降预期来看，房价水平大大高出居民收入水平，已严重压抑了居民购房需求，并推高了预期房价下调的幅度。再加上，住房保障制度有望加速推进、从紧的货币政策将继续发酵等综合因素，人们的房价下跌预期已较年前进一步加固和推深。
最后，从开发商的资金困局来看，短期内难以走出缺钱“泥潭”。传统的银行贷款之路已被“层层设卡”，一文难求，对外资进入房地产领域的严格管理也早已有之，未见松动。此外，包括A股在内的全球股市调整已给房地产公司上市融资带来了不利影响，这从恒大地产(企业专区,旗下楼盘)延长招股期和国内A股房地产上市公司跌破发行价可见一斑亚都商务中心。再加上国内监管部门对房地产公司首发上市的严格审核，上市或增发融资已相当困难。
如此种种，开发商继续采取各种手段来促销楼盘，加速资金回笼的可能性比较大。但这种局面是否将把房价引入理性回归之道还取决于政府调控态度是否坚决和一系列调控政策是否能贯彻到底。这样经过计算，我们就可以得出东星楼盘的成本价。可想而知建筑成本也会差距较大。
那么这栋楼盘的建筑成本又是多少钱？房地产商楼盘利润竟达多少？这将是我们大家可以思考的东西。 |
